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온비드 공매로 토지 지분을 1,230만 원에 낙찰받아 6개월 만에 1,683만 원에 매도했습니다. 소송이라는 단어에 지레 겁먹었던 게 솔직한 첫 반응이었는데, 막상 해보니 전혀 다른 이야기였습니다. 임장 한 번 안 가고, 전자소송 15분으로 끝낸 실제 후기입니다.
임장 없이 낙찰 — 위성사진과 등기부만으로 판단한 이유
처음 공매 토지 물건을 보는 분들 중에는 "현장에 직접 가봐야 제대로 알 수 있지 않냐"라고 생각하시는 분들이 꽤 있습니다. 저도 처음에는 그렇게 생각했습니다. 그런데 지방 소재의 전(田)이나 임야 같은 경우, 제 경험상 이건 좀 다릅니다.
이번 경기 여주 물건의 경우, 저는 현장에 한 발짝도 가지 않았습니다. 대신 로드뷰와 위성사진을 통해 토지 상태를 파악했습니다. 위성사진으로 보면 해당 토지는 부정형(不整形) 토지였습니다. 여기서 부정형 토지란 사각형처럼 반듯한 형태가 아니라 경계선이 들쭉날쭉한 모양의 토지를 말합니다. 활용 효율이 떨어진다는 의견도 있지만, 실제로 이 땅은 농사를 짓고 있었고 면적도 충분했습니다.
위성사진에서 제가 주목했던 건 따로 있었습니다. 땅 한쪽에 분묘(墳墓)가 서너 기 보였는데, 상태가 꽤 깔끔했습니다. 분묘 관리 상태를 보면 그 후손들의 경제적 여유를 어느 정도 가늠할 수 있다는 게 제 판단입니다. 묘비를 정기적으로 관리한다는 건 그만한 여력이 있다는 뜻이고, 그 말은 곧 이 땅을 쉽게 포기하지 않을 사람들이 공유자로 있다는 의미입니다. 협의 가능성이 높다고 본 근거이기도 했습니다.
등기부등본을 열람해보니 2004년 11월 11일에 이 씨 집안 6인이 각각 6분의 1 지분씩 매입한 이력이 있었습니다. 대부분이 1950년대생, 가장 젊은 공유자가 1972년생이었습니다. 이 씨 집안이 선산(先山)으로 쓰기 위해 집안 어른들과 자녀들이 함께 매입한 정황으로 읽혔습니다. 이 중 한 분이 세금을 체납하면서 그 지분만 공매로 나온 것이었습니다. 물건의 배경이 이렇게 읽히면, 낙찰 이후 나머지 공유자들과의 협의 가능성이 어느 정도인지 자연스럽게 그림이 그려집니다.
- 감정가 2,100만 원 → 최저 입찰가 1,818만 7,000원까지 하락 후 입찰
- 2020년 3월 19일 입찰, 경쟁자 2명 제치고 1,230만 원에 낙찰 (낙찰가율 56.49%)
- 로드뷰·위성사진·등기부등본만으로 임장 없이 투자 판단 완료
- 분묘 관리 상태로 공유자 경제력 및 협의 가능성 사전 파악
공유물 분할 청구 소송 — 소송이라는 단어에 겁먹을 필요 없는 이유
소유권이전 등기를 마친 뒤 2020년 5월 25일, 공유물 분할 청구 소송을 접수했습니다. 소송이라고 하면 변호사 선임에 법정 출석까지 머릿속에 복잡한 그림이 펼쳐지는 분들이 많으실 겁니다. 저도 처음에는 그런 막연함이 있었습니다.
그런데 공유물 분할 청구 소송은 성격이 전혀 다릅니다. 여기서 공유물 분할 청구 소송이란, 공유 토지의 일부 지분을 보유한 사람이 법원에 요청해 공유 상태를 해소해달라고 청구하는 소송입니다. 쉽게 말해 "우리 같이 가진 땅, 이제 각자 정리합시다"라고 법원을 통해 요청하는 절차입니다. 가장 큰 특징은 원고 패소가 없다는 점입니다. 협의가 되면 협의대로 마무리되고, 안 되면 전체 토지를 경매에 넘겨 지분 비율대로 배당받는 방식으로 결론이 납니다. 어느 쪽이든 투자자 입장에서 손해 구간이 사실상 없습니다. 소송 접수 자체도 전자소송 시스템(출처: 대법원 전자소송)을 통해 10~15분이면 완료됩니다.
소장을 접수하고 두 달쯤 지나자 공유자 한 분에게 연락이 왔습니다. 그런데 800만 원, 많아야 900만 원에 살 의사가 있다고 하더군요. 낙찰가가 1,230만 원인 상황에서 이 금액은 받아들이기 어려웠고, 소송은 그대로 진행했습니다.
이후 법원에서 무변론 판결 선고기일 통지서가 발송되었습니다. 여기서 무변론 판결이란, 피고 측이 별다른 응답을 하지 않을 경우 원고가 요청한 대로 판결을 내리겠다는 법원의 절차입니다. 이 통지가 날아가자 그때서야 피고 측이 답변서와 준비서면을 제출했고, 변론기일이 잡혔습니다. 수원지방법원 여주지원에서 진행된 변론기일에서 판사님은 중간 가격에서 조정을 유도했고, 저희는 평당 13만 원, 피고 측은 평당 11만 원을 각각 주장했습니다.
수익 실현 — 변론기일 직후 복도 한마디가 계약서가 됐습니다
1차 변론기일을 마치고 나오는 길이었습니다. 저는 공유자 분을 법원 민원인 센터로 모셨습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 법원 안에서는 각자 원하는 숫자를 주장하던 분이, 자리를 옮기고 나니 의외로 대화가 부드럽게 풀렸습니다.
"다음 기일에 또 오실 필요 없이, 지금 가격만 맞으면 충분히 협의할 수 있지 않겠냐"는 방향으로 이야기를 이어갔습니다. 그렇게 평당 11만 원을 조금 넘는 가격에 합의가 됐습니다. 총 매도가는 1,683만 원이었고, 2020년 8월 27일에 계약을 마쳤습니다. 낙찰 후 약 6개월, 소송 접수 후 약 3개월 만의 결과였습니다.
매도 절차에서 한 가지 더 짚고 싶은 부분이 있습니다. 공유자 측이 직접 낙점한 여주 소재 법무사 사무소를 통해 진행했는데, 공유자가 "얼굴도 안 보고 계약하면 되냐"며 직접 내려오기를 요청했습니다. 이와 관련해 공유물 분할이나 지분 매매 시 소유권이전 등기 절차는 국토교통부 부동산거래 전자계약 시스템(출처: 국토교통부 부동산거래관리시스템)을 활용하면 서류 송부만으로 처리가 가능하다는 의견도 있습니다. 하지만 이 경우처럼 공유자가 직접 대면을 원할 때는 내려가는 게 협의 분위기를 유지하는 데 유리할 수 있습니다.
낙찰가 1,230만 원, 매도가 1,683만 원이니 세전 차익은 453만 원입니다. 기간이 6개월이라는 점, 현장 임장이 없었다는 점, 소송 접수도 전자로 처리했다는 점을 감안하면 단순 수치보다 훨씬 효율적인 구조였다고 생각합니다. 토지 지분 물건을 두고 "리스크가 크다", "공유자와 분쟁이 생기면 골치 아프다"고 보는 시각도 있는데, 저는 저렴하게 낙찰받고 원고 패소 없는 소송을 병행하면 협의 테이블 자체는 만들어진다고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지 지분 공매, 임장을 꼭 가야 하나요?
A. 지방 소재 전(田)이나 임야의 경우 로드뷰와 위성사진만으로도 충분히 판단 가능하다는 의견이 많고, 저도 실제로 그렇게 진행했습니다. 다만 처음 토지 투자를 시작하는 분이라면 한 번쯤 현장을 방문해 감을 익히는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 봅니다. 건물이 올라가 있지 않은 토지라면 위성·로드뷰로 파악 가능한 정보가 의외로 많습니다.
Q. 공유물 분할 청구 소송, 변호사 없이도 가능한가요?
A. 대법원 전자소송 시스템을 통해 본인이 직접 소장을 접수할 수 있고, 실제로 10~15분이면 접수가 완료됩니다. 소송이라는 단어가 주는 부담이 크다는 분들도 많은데, 공유물 분할 청구 소송은 원고 패소가 없는 구조이기 때문에 소송 결과에 대한 걱정은 일반 소송보다 훨씬 덜합니다. 복잡한 서류 준비나 변론이 필요한 소송과는 성격이 다릅니다.
Q. 공유자가 협의를 완전히 거부하면 어떻게 되나요?
A. 협의가 끝내 되지 않으면 법원이 전체 토지를 경매에 넘기고, 낙찰 금액을 지분 비율대로 배당하는 방식으로 마무리됩니다. 저렴하게 낙찰받은 경우라면 이 경우에도 손해 구간이 거의 없다는 게 지분 물건 투자의 구조적 장점입니다. 다만 경매 진행 기간이 길어질 수 있다는 점은 감안해야 합니다.
Q. 분묘가 있는 토지는 투자하면 안 되나요?
A. 분묘 존재 자체를 피해야 한다는 시각도 있지만, 저는 관리 상태를 먼저 본다는 입장입니다. 잘 관리된 분묘는 후손들이 그 토지를 중요하게 여기고 있다는 신호일 수 있고, 이는 오히려 공유자와의 협의 가능성을 높이는 요소가 됩니다. 물론 분묘기지권(墳墓基地權), 즉 분묘가 설치된 토지 부분에 대해 타인이 무단으로 철거하지 못하는 관습법상의 권리가 발생할 수 있으므로 이 부분은 별도로 확인이 필요합니다.
결론
토지 지분 물건은 경쟁이 낮고 수익 구조가 명확합니다. 임장 없이 위성사진과 등기부등본으로 사전 조사를 마쳤고, 공유물 분할 청구 소송을 전자소송으로 접수했으며, 변론기일 직후 법원 복도에서 협의를 마무리했습니다. 이 세 가지가 전부였습니다. 어느 단계도 특별한 전문 지식이 필요하지 않았습니다.
"지분 물건은 분쟁이 생기면 복잡하다"라는 시각도 충분히 이해합니다. 그런데 저는 처음부터 저렴하게 낙찰받는 것 자체가 리스크를 줄이는 가장 확실한 방법이라고 봅니다. 공유물 분할 청구 소송이라는 법적 수단이 있는 한, 협의 테이블은 결국 만들어집니다. 온비드 공매에서 토지 지분 물건을 검색해보시는 것부터 시작해보시길 권합니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=mjzbnEFDYKs&list=PLG-M8Ml9LY9M&index=4