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솔직히 이건 처음부터 큰돈을 벌려고 들어간 물건이 아니었습니다. 서울 구로구 구로동 다세대주택 지분 7분의 1짜리, 감정가 2,500만 원짜리가 두 번 유찰되어 1,600만 원까지 내려온 물건이었는데, 저는 2,030만 원에 낙찰받았습니다. 3개월 뒤 최종 순수익은 121만 원. 숫자만 보면 시시해 보일 수 있지만, 이 물건 하나에서 배운 것들이 그 이후 경매 투자의 실질적인 밑바탕이 됐습니다.
낙찰 분석 — 이 물건을 왜 골랐을까요?
지분경매라고 하면 많은 분들이 고개를 젓습니다. "복잡하지 않냐", "공유자들이 비협조적이면 어떡하냐" 같은 말을 주변에서 많이 듣습니다. 저도 처음엔 그런 생각이 없지 않았습니다. 그런데 제가 직접 몇 건을 다뤄보니 오히려 지분경매 특유의 출구 전략이 명확하다는 점이 더 눈에 들어오더군요.
이 물건의 핵심 체크포인트는 세 가지였습니다. 첫째로 매각물건명세서였는데, 여기서 매각물건명세서란 법원이 낙찰자에게 인수될 수 있는 권리나 부담을 명시한 공식 서류를 말합니다. 이 서류에 '해당 사항 없음'이 적혀 있다면 낙찰 후 예상치 못한 권리 부담을 안게 될 가능성이 거의 없다고 봐도 됩니다. 실제로 이 물건은 비고란까지 깨끗했습니다.
둘째로 소멸기준권리 확인입니다. 소멸기준권리란 경매에서 기준이 되는 근저당권 설정일 이후에 등기된 권리들이 낙찰과 동시에 자동으로 사라지는 기준점을 뜻합니다. 이 기준 아래에 있는 권리들은 모두 소멸되기 때문에, 이 물건은 낙찰 후 깔끔한 소유권 이전이 가능한 구조였습니다.
셋째로 입지였습니다. 남구로역(7호선)까지 도보 179m. 7호선은 강남을 관통하는 노선이기 때문에 수요층이 안정적입니다. 주변에 구로남초등학교, 구로남체육센터도 있어 실거주 수요가 꾸준한 지역이었습니다. 건물 외관은 오래된 다세대주택이었지만, 입지만큼은 나쁘지 않았습니다. 4층이 2017년에 1억 5,400만 원에 거래된 이력도 확인했는데, 엘리베이터 없는 빌라에서 4층은 로열층이 아닙니다. 2층이 실질적인 로열층이니 실제 시세는 그 이력보다 높다고 판단했습니다.
- 매각물건명세서 비고란 확인 — 인수될 권리 없음 확인
- 소멸기준권리 아래 등기된 권리 전부 소멸 구조
- 남구로역 7호선 도보 179m, 초등학교·체육센터 인접
- 공유자 7명 중 1명 지분, 등기부등본상 해당 주소 공유자 2명 확인
공유물 분할 청구 소송 — 연락이 안 될 때 어떻게 하셨나요?
낙찰을 받고 제일 먼저 한 일은 현장에 직접 찾아가는 것이었습니다. 문에 쪽지를 붙여 연락처를 남겼는데, 혹시 떨어질까봐 두 장을 붙였습니다. 그리고 인터넷 우체국을 통해 나머지 공유자 6명에게 매매의뢰서를 발송하고, 잔금 납부와 소유권이전등기까지 처리했습니다. 소유권이전등기란 낙찰자가 법원으로부터 소유권을 공식적으로 자신의 명의로 이전받는 절차를 말합니다.
몇 시간 뒤 거주 중인 분께서 쪽지를 보고 연락을 주셨습니다. 이야기를 들어보니 큰 오빠가 공유자 우선매수권을 행사할 것으로 알고 있었다고 하더군요. 공유자 우선매수권이란 경매에서 낙찰자와 같은 가격으로 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매입할 수 있는 법적 권리입니다. 그런데 실제로 큰 오빠는 신청을 하지 않았고, 결국 외부인인 제가 낙찰을 받은 상황이 된 것이었습니다.
거주자 분께서 큰 오빠의 연락처를 알려주셔서 바로 전화했지만, 한동안 통화가 연결되지 않았습니다. 이런 상황에서 선택할 수 있는 가장 효과적인 방법이 공유물분할청구소송입니다. 공유물분할청구소송이란 공유자 중 한 명이 법원에 공유 재산을 분할해 달라고 청구하는 소송으로, 협의가 안 될 때 법적으로 출구를 만드는 수단입니다. 소송이라고 하면 복잡하고 비용이 많이 들 것 같지만, 1인당 약 15~17만 원 수준의 인지대로 진행 가능합니다. 6명에게 소송을 제기했을 때 전체 소송 비용은 46만 6,200원이었습니다.
2020년 10월 소장을 접수하자, 소장이 도달되자마자 큰 오빠로부터 연락이 왔습니다. 제가 직접 써봤는데 주거용 지분의 경우 소장 도달 후 연락이 오지 않은 경우가 거의 없었습니다. 이분이 형제들과 공동 매입을 논의했지만 다른 동생들이 자금이 안 된다고 해서, 결국 본인이 단독으로 지분을 인수하겠다는 의사를 밝혔습니다. 출처: 국가법령정보센터 — 민법 제269조(분할의 방법)
수익 구조 — 121만 원, 이게 진짜 수익일까요?
최종 합의 금액은 2,500만 원이었습니다. 양도차익으로만 보면 470만 원입니다. 그런데 여기서 발목을 잡은 게 법인 취득세였습니다. 이 물건은 법인 명의로 낙찰받았는데, 2020년 8월 주택 관련 세제 개편으로 법인의 주택 취득세율이 기존 1.1%에서 12.4%로 대폭 상향됐습니다(출처: 국토교통부). 2,030만 원짜리 물건에 취등록세 및 등기 비용으로 256만 230원이 나왔습니다. 원래대로라면 25~27만 원이면 됐을 비용이 거의 10배 가까이 불어난 것입니다.
비용을 정리하면 이렇습니다. 낙찰가 2,030만 원, 취등록세·등기 비용 256만 230원, 공유물분할청구소송 비용 46만 6,200원, 우편 등 기타 비용 8,480원. 이를 모두 제하고 나면 최종 순수익은 약 121만 770원이었습니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 법인 취득세가 12.4%로 바뀌었다는 것을 알고 있었어도, 실제 숫자로 눈앞에 보이니 아쉬운 감정이 드는 건 사실이었습니다. 그러나 제 경험상 이 물건에서 더 중요한 건 다른 데 있었습니다.
경매·공매는 처음부터 시세보다 낮게 사는 구조입니다. 이미 싸게 매입한 상태에서 시작하기 때문에 손실 구조 자체가 다릅니다. 법인 취득세 12.4%가 부담스럽다며 투자를 포기한다고 말하는 분들도 있지만, 저는 그 조건 안에서도 수익을 낼 수 있다는 걸 직접 확인했습니다. 중요한 건 절대 수익의 크기가 아니라, 어떤 조건에서도 손해 보지 않는 구조를 만드는 능력입니다.
거주 중인 어머니와 아드님이 감정가 수준에서 편안하게 지분 인수를 마무리할 수 있도록 한 것도 이 물건에서 얻은 또 다른 수확이었습니다. 상대방의 약점을 이용해 과도한 금액을 요구하는 방식이 아니라, 양쪽 모두 납득할 수 있는 선에서 합의를 마무리하는 것이 장기적으로 더 건강한 경매 투자 방식이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 지분경매는 일반 경매보다 리스크가 더 크지 않나요?
A. 공유자가 여러 명이라는 점에서 협의 과정이 복잡할 수는 있습니다. 하지만 매각물건명세서와 소멸기준권리를 꼼꼼히 확인하면 낙찰 후 인수되는 권리 부담 자체는 줄일 수 있습니다. 연락이 안 되는 공유자가 있을 경우에도 공유물분할청구소송이라는 법적 수단이 있기 때문에, 출구 전략이 없는 것은 아닙니다.
Q. 공유물분할청구소송을 변호사 없이도 할 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 실제로 이 물건의 경우 6명을 상대로 소송을 제기했고 전체 소송 비용은 46만 6,200원이었습니다. 개인당 소송 비용은 15~17만 원 수준의 인지대가 대부분을 차지합니다. 소장 양식은 법원 홈페이지에서 확인할 수 있고, 법무사를 활용해도 크게 비싸지 않습니다.
Q. 법인으로 경매 낙찰받으면 취득세가 얼마나 되나요?
A. 2020년 8월 세제 개편 이후 법인이 주택을 취득할 경우 취득세율이 12.4%로 적용됩니다. 개편 전에는 85㎡ 이하 주택 기준으로 1.1%였으니 실질적으로 약 10배 이상 오른 셈입니다. 이 부분은 입찰 전 수익 시뮬레이션에 반드시 반영해야 합니다. 법인이 아닌 개인 명의로 낙찰받을 경우에는 세율이 다르게 적용되므로, 본인의 상황에 맞게 검토하는 것이 중요합니다.
Q. 낙찰 후 현장에 직접 가야 하나요?
A. 반드시 가야 하는 건 아니지만, 제가 직접 해보니 현장 방문과 쪽지 부착이 협의 속도를 확실히 높여줬습니다. 인터넷 우체국을 통한 매매의뢰서 발송과 병행하면 공유자들에게 낙찰 사실이 빠르게 전달됩니다. 쪽지는 한 장이 떨어질 수 있으니 두 장을 붙이는 것도 소소하지만 실효성 있는 방법이었습니다.
결론
121만 원짜리 수익에 실망하셨나요? 저도 처음 숫자를 계산했을 때 솔직히 아쉬웠습니다. 그런데 지금 돌아보면, 이 물건이 가르쳐 준 건 그보다 훨씬 많습니다. 매각물건명세서 읽는 법, 소멸기준권리 판단, 현장 쪽지 부착, 인터넷 우체국 매매의뢰서 발송, 공유물분할청구소송 접수까지, 경매 투자의 전 과정을 손해 없이 실전으로 경험했습니다.
법인 취득세가 12.4%로 오르자 "이제 법인 투자는 끝났다"고 말하는 분들이 많습니다. 그런데 그 조건 안에서도 수익을 낸 사례가 있다는 걸, 저는 이 물건으로 직접 확인했습니다. 경매·공매는 처음부터 싸게 사는 구조이기 때문에, 규제가 바뀌어도 수익의 여지는 여전히 존재합니다. 다음 물건을 고를 때 이 글의 체크리스트를 한 번 옆에 두고 살펴보시길 권합니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=uI9bvJlgKIQ&list=PLG-M8Ml9LY9M&index=8