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901만 원에 낙찰받은 제주도 지분 토지, 결국 경매까지 신청했다가 스스로 취하했습니다. 제주도에 내 이름으로 된 땅 한 평 갖고 싶다는 마음 하나로 입찰했는데, 사진을 받아 보는 순간부터 후회가 시작됐습니다. 수풀이 우거진 채 방치된 휴경지, 그리고 기존 공유자들이 저보다 싸게 사둔 땅. 이 두 가지가 합쳐지면 어떤 결과가 나오는지, 제가 직접 겪은 이야기를 솔직하게 풀어보겠습니다.
휴경지인데도 입찰한 이유가 뭐였을까요
감정가 1,800만 원짜리 제주도 목장용지가 35%까지 떨어져 공매에 나왔습니다. 지분 물건이었고, 권리상 하자는 없었습니다. 수치만 보면 나쁘지 않아 보이죠. 그런데 공매 사이트에 올라온 사진을 봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 잡초가 무성하게 자란 채로 아무도 손대지 않은 흔적이 역력했거든요.
토지이용계획도 만만치 않았습니다. 생산관리지역이면서 연안보전지구 3등급, 생태계보전지구, 지하수자원보전 4등급까지 겹쳐 있었습니다. 여기서 생산관리지역이란 농업·임업·어업 생산을 위해 관리가 필요한 지역으로, 건축이나 개발 행위에 상당한 제한이 따르는 용도지역입니다. 제주도는 육지와 달리 이런 규제가 특히 촘촘하게 얽혀 있어서, 함부로 입찰하면 안 된다는 걸 이미 알고 있었습니다.
그런데 왜 입찰했을까요. 그때 저는 최대한 많은 물건을 빠르게 낙찰받아 실력을 키우자는 생각이 강했습니다. 지분 물건이라면 지역 불문하고 일단 들어가던 시기였어요. 제주도에 내 이름으로 된 땅이 생긴다는 설렘도 분명 있었고요. 지금 돌아보면, 그 감정이 판단을 흐렸던 겁니다.
- 휴경지(수풀이 우거지고 활용 흔적이 없는 토지): 아무도 관심 없다는 신호
- 생산관리지역 + 연안보전지구 + 생태계보전지구 + 지하수자원보전 등 중복 규제
- 위성사진 상 목장용지이나 실제 말·소 사육 흔적 전무
- 5명 경쟁 끝에 901만 원으로 낙찰(낙찰가율 감정가 대비 약 49%)
협상력이 무너진 건 처음부터 예고된 일이었습니다
등기부등본을 확인하니 2007년 4월, 씨 집안 6명이 6분의 1씩 지분을 나눠 총 915만 원에 매입한 기록이 있었습니다. 한 명당 약 152만 원꼴인 셈입니다. 저는 그 한 명의 지분을 901만 원에 낙찰받았으니, 공유자들 입장에서 저는 자기들보다 훨씬 비싸게 산 사람인 거죠.
낙찰 직후 내용증명을 발송했습니다. 여기서 내용증명이란 발신자가 수신자에게 특정 내용을 전달했다는 사실을 우체국이 공식 증명해 주는 문서로, 향후 법적 분쟁에서 의사 표시의 시점과 내용을 입증하는 데 쓰입니다. 며칠 뒤 공유자 중 맏형이 연락을 해왔는데, 분위기가 영 달랐습니다.
그분 말로는 2007년 당시 목장에 펜스를 설치하려고 땅을 샀는데, 제주도 목장용지에는 펜스 설치가 금지되어 있다는 걸 나중에서야 알았다고 했습니다. 그러니까 이분들도 원하던 목적을 이루지 못한 채 17년 가까이 방치해둔 토지였던 겁니다. 경매로 넘어가 배당을 받아도 상관없다는 말이 나온 건, 그분들 입장에서는 어떻게 정리되든 이득이기 때문이었어요.
여기서 제가 뼈저리게 느낀 것이 있습니다. 기존 공유자들의 매입가는 단순한 참고 수치가 아닙니다. 그것이 곧 협상 테이블에서 상대방의 최저 마지노선을 의미합니다. 제가 그들보다 비싸게 산 순간, 저는 협상에서 항상 을의 위치에 놓일 수밖에 없었던 겁니다. 출처: 국가법령정보센터 – 민법 제268조(공유물 분할의 자유)에 따르면 공유자는 언제든지 공유물 분할을 청구할 수 있어, 협상이 결렬될 경우 결국 법적 절차로 가게 됩니다.
출구전략 없이 들어간 결과, 직접 취하서를 썼습니다
공유자들이 어떤 액션도 취하지 않자 결국 화해권고결정이 그대로 확정됐습니다. 여기서 공유물 분할을 위한 경매란 공유자들 사이에 분할 협의가 안 될 때 법원에 신청해 토지 전체를 강제 매각하고 지분 비율대로 배당받는 제도입니다. 2018년 7월 신청을 넣었고, 며칠 만에 개시 결정이 났습니다.
감정평가 결과는 1억 1,394만 8,000원이었습니다. 2007년 매입가 915만 원에서 11배 가까이 뛴 수치였죠. 그런데 문제는 그다음이었습니다. 제가 직접 써봤는데, 경매 시장이 흔들리면 아무리 좋은 감정가도 소용이 없습니다. 2018~2019년 제주도 부동산 경기가 급격히 꺾이면서 한 번 유찰이 났고, 7,900만 원대까지 가격이 떨어졌습니다.
한 번 더 유찰되면 제가 901만 원에 낙찰받은 지분만큼의 배당액이 손익분기점 아래로 내려갈 가능성이 있었습니다. 결국 제가 직접 취하서를 제출했습니다. 경매를 신청한 사람이 스스로 취하한 거죠. 그 상황이 얼마나 황당했는지, 지금도 생생합니다.
이 경험으로 출구전략의 의미를 다시 생각하게 됐습니다. 출처: 한국부동산원에 따르면 제주도 토지 거래량은 2017년 정점 이후 2019년까지 급감했습니다. 시장이 살아 있을 때 움직이지 못하면, 기다림이 유일한 전략이 되어버립니다. 지금은 다시 시세를 파악하고 인근 중개업소에 매도를 문의할 계획을 세우고 있습니다. 인접 토지 소유자에게 매도하거나, 공유자 전원이 함께 매도하는 방식을 찾아봐야 할 것 같습니다.
자주 묻는 질문
Q. 제주도 토지 공매, 육지랑 뭐가 다른가요?
A. 제주도는 생산관리지역, 연안보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 중복 규제가 육지보다 훨씬 촘촘하게 적용됩니다. 목장용지처럼 특정 용도로 지정된 땅도 실제 활용에 제약이 많아서, 입찰 전에 토지이용계획 확인원을 반드시 들여다봐야 합니다. 제 경험상 제주도 토지는 규제 하나하나를 다 풀어보기 전에는 입찰 자체를 보류하는 게 맞습니다.
Q. 지분 토지 공매, 공유자 매입가를 왜 확인해야 하나요?
A. 공유자가 얼마에 샀는지는 협상 테이블에서 상대방의 심리적 마지노선이 됩니다. 내가 공유자보다 비싸게 낙찰받으면, 공유자 입장에서는 내가 불리한 조건을 제시하더라도 버틸 이유가 충분합니다. 저도 그 점을 알면서도 입찰했다가, 결국 협상에서 아무런 힘을 쓰지 못했습니다.
Q. 공유물 분할 경매를 신청했는데 유찰되면 어떻게 되나요?
A. 유찰이 반복될수록 최저 매각가가 낮아지고, 지분 비율대로 배당받는 금액도 줄어듭니다. 처음부터 저렴하게 낙찰받아야 한두 번 유찰되더라도 수익 구간을 지킬 수 있습니다. 높게 낙찰받은 상태에서 유찰이 거듭되면, 결국 저처럼 신청인 본인이 취하서를 쓰게 될 수도 있습니다.
Q. 휴경지는 왜 입찰하면 안 되나요?
A. 휴경지란 경작이나 활용을 멈추고 방치된 토지를 말합니다. 아무도 이 땅을 필요로 하지 않는다는 신호입니다. 활용 흔적이 없다는 건 곧 수요가 없다는 뜻이고, 수요가 없으면 출구전략을 짜기가 매우 어렵습니다. 낙찰받고 나서 팔 수도 없고 활용할 수도 없는 상태가 이어질 수 있습니다.
결론
이 물건을 정리하면서 스스로에게 던지는 질문이 하나 있습니다. 입찰 전에 "이 땅이 누군가에게 반드시 필요한 땅인가?"를 물었다면 어떻게 됐을까요. 아마 입찰하지 않았을 겁니다. 제 경험상 현재 실제로 활용되고 있는 토지, 수요가 명확한 토지만이 출구전략을 만들 수 있습니다.
낙찰가율을 낮게 가져가는 것도 단순한 절약이 아닙니다. 공유물 분할 경매로 가더라도 유찰이 반복되는 상황을 버틸 수 있는 안전마진이 됩니다. 감정에 이끌려 높게 쓰면, 그 순간부터 선택지가 하나씩 사라집니다. 이 토지는 지금도 제 명의로 남아 있습니다. 시세를 다시 파악하고, 인접 토지 소유자나 인근 중개업소와 접촉해볼 생각입니다. 늦었지만 출구를 만들어가는 중입니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=5URrc7Bsxa8&list=PLG-M8Ml9LY9M&index=29