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광주광역시 아파트 지분이 공매로 나왔을 때, 솔직히 처음엔 "거주자가 있는 물건이니 쉽지 않겠다"는 생각이 먼저 들었습니다. 그런데 직접 겪어보니 실거주자가 있어도 감정 소모 없이 원만하게 마무리할 수 있었습니다. 4,200만 원에 낙찰받아 5,600만 원에 매도한 실전 과정을 그대로 풀어봅니다.
공매 낙찰 — 지분 물건, 왜 여기서 기회가 보였나
이 물건은 자녀 여러 명이 어머니로부터 상속받아 공동 소유 중이던 아파트였습니다. 그중 한 자녀가 사업 실패로 세금을 내지 못하면서 그의 지분만 공매로 나오게 된 경우입니다. 감정가는 5,500만 원 수준이었는데, 4회 유찰을 거치며 최저가가 3,800만 원대까지 내려와 있었습니다.
여기서 짚고 넘어갈 개념이 하나 있습니다. 공매란 세금 체납이나 국가 기관의 채권 회수를 위해 한국자산관리공사(캠코)가 진행하는 공개 매각 절차입니다. 쉽게 말해, 법원이 주도하는 경매와 달리 행정 기관이 채권 회수를 위해 직접 부동산을 파는 방식입니다. 입찰 방식이나 권리 분석 접근법이 경매와 조금 다르기 때문에 따로 공부가 필요합니다(출처: 한국자산관리공사 온비드).
제가 물건을 조사할 때 눈에 띈 건 입지였습니다. 네이버 부동산에서 같은 평형대 매물을 검색해 보니 아예 매물이 없었고, 주변에는 단독·다가구주택이 밀집해 있는 가운데 이 아파트 단지만 홀로 자리 잡고 있었습니다. 초·중·고등학교와 대학교까지 도보권에 있다는 점도 긍정적으로 봤습니다. 희소성과 입지가 겹치면 협상 과정에서 가격 방어가 된다는 걸, 제 경험상 그 전 물건들에서 이미 배운 상태였습니다.
입찰 당일 저를 포함해 총 6명이 경쟁했고, 저는 4,200만 원에 낙찰을 받았습니다. 낙찰가율로 따지면 감정가 대비 약 76% 수준이었습니다. 낙찰 직후 가장 먼저 한 일은 다른 공유자들에게 협의 의사를 담은 우편을 발송하는 것이었습니다.
- 감정가 5,500만 원 → 4회 유찰 → 최저가 3,800만 원대로 하락
- 동일 평형 매물 없음 — 희소성으로 협상 레버리지 확보
- 초·중·고·대학교 근거리 위치, 주변 유일 아파트 단지
- 6명 경쟁 입찰 → 4,200만 원(감정가 대비 약 76%)에 낙찰
공유물 분할 청구 소송 — 우편이 아니라 소장이 연락을 불렀다
우편을 보낸 뒤 한참을 기다렸지만 아무 반응이 없었습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. '사는 집인데 연락이 오겠지'라고 생각했는데, 아무 소식도 없으니 다음 단계로 넘어갈 수밖에 없었습니다. 2020년 8월 3일, 저는 공유물 분할 청구 소송 소장을 법원에 접수했습니다.
공유물 분할 청구 소송이란 공동으로 부동산을 소유하는 상황에서 한 공유자가 법원에 "이 물건을 나눠 달라"고 요청하는 절차입니다. 현실적으로 아파트 한 채를 물리적으로 쪼갤 수는 없기 때문에, 법원은 대개 경매 매각 후 수익을 지분대로 나누라는 판결을 내립니다. 저는 이 소송을 상대방을 압박하려는 목적이 아니라, 연락을 이끌어내는 창구로 활용했습니다.
소장이 피고들에게 도달하고 얼마 지나지 않아 판사가 무변론 판결 선고 기일 통지서를 발송했습니다. 무변론 판결이란 피고가 별도로 다툴 의사가 없다고 판단될 때, 법원이 원고의 청구 취지대로 바로 선고하겠다고 알리는 절차입니다. 쉽게 말해 "이대로 가면 경매로 넘어간다"는 신호입니다. 그 통지서가 전달되고 나서야 공유자 중 한 분에게서 전화가 왔습니다.
통화에서 알게 된 사정은 이랬습니다. 세금을 체납한 분은 사업이 어려워진 막내 자녀였고, 어머니 두 분이 그 집에 전입세대로 거주 중이었습니다. 나머지 공유자들은 어머니가 계속 그 집에서 편안히 사실 수 있기를 원하고 있었습니다. 직접 겪어보니, 거주자 사정을 파악하고 나면 협상의 방향이 훨씬 명확해진다는 걸 다시 한번 확인했습니다.
또한 이와 함께 부동산 처분금지 가처분도 함께 신청해 놓은 상태였습니다. 부동산 처분금지 가처분이란 소송 진행 중 상대방이 해당 부동산을 제3자에게 팔거나 담보로 넘기지 못하도록 법원이 임시로 막는 조치입니다. 추후 소유권 이전 과정에서 이 가처분 해제도 별도로 신청해야 했습니다(출처: 대한민국 법원).
협상 수익 — 시세보다 낮게, 하지만 빠르게 마무리한 이유
공유자와 통화한 뒤 제가 내린 판단은 이랬습니다. 어머니가 실거주 중인 집을 강제로 경매에 넘기는 것보다 공유자가 제 지분을 직접 인수하는 것이 모두에게 나은 그림이라는 것이었습니다. 어머니는 이사 걱정 없이 계속 사실 수 있고, 저는 명도 비용 없이 수익을 챙기고, 공유자들은 온전한 소유권을 회복하는 구조입니다.
제 지분의 시세를 역산해 봤을 때 최근 거래 사례 기준으로 6,000만 원 정도의 가치가 있었습니다. 저는 처음부터 이 금액을 그대로 받을 생각은 없었습니다. 협상 시작점을 높게 잡아두면 양보할 여지가 생기고, 상대방도 합의에 이르기가 수월해지기 때문입니다. 공유자 측에서 "4,300만 원에 살 수도 있었는데 너무 과하다"는 반응이 왔을 때, 저는 5,600만 원까지 조정하겠다고 역제안했습니다.
며칠 뒤 공유자의 배우자분께서 다시 연락을 주셨습니다. 5,400만 원으로 200만 원만 더 낮춰 달라는 요청이었습니다. 오래 끌어봤자 서로 좋을 게 없다는 판단에 그 자리에서 수락했고, 2020년 12월 18일 계약금 540만 원이 입금되면서 협의가 확정됐습니다.
수익 구조를 정리하면 다음과 같습니다. 이 물건은 법인 명의로 낙찰을 받았기 때문에 취득세, 소송 비용, 우편 비용 등 모든 지출이 법인세 계산 시 공제 대상이 됩니다. 취득세 약 51만 원, 공유물 분할 청구 소송 및 부동산 처분금지 가처분 비용 약 35만 원, 기타 서류·교통·소유권 이전 비용을 합산해도 전체 비용은 100만 원 남짓이었습니다. 양도차익에서 이 비용들을 공제한 뒤 법인세(최대 22%)를 적용하면 세후 순수익은 약 800만 원 수준으로 정리됩니다. 낙찰 후 약 5개월, 소송 접수 후 약 4개월 만의 결과입니다.
- 낙찰가 4,200만 원 → 매도가 5,600만 원 → 양도차익 1,400만 원
- 취득세·소송비·기타 비용 합계 약 100만 원 (법인 공제 적용)
- 법인세(최대 22%) 차감 후 세후 순수익 약 800만 원
- 명도 비용 0원 — 실거주 어머니와 원만한 협의로 해결
자주 묻는 질문
Q. 지분 공매 물건은 실거주자가 있으면 명도가 너무 힘들지 않나요?
A. 직접 겪어보니 실거주자가 있다는 게 오히려 협상 동기를 만들어주는 경우도 있었습니다. 이 물건처럼 어머니가 거주 중이라면 다른 자녀 공유자들이 훨씬 적극적으로 협의에 나서게 됩니다. 물론 케이스마다 다르지만, 실거주자가 있다고 무조건 피하는 물건은 아닙니다.
Q. 공유물 분할 청구 소송은 비용이 얼마나 드나요?
A. 이 물건의 경우 공유물 분할 청구 소송과 부동산 처분금지 가처분을 합쳐서 약 35만 원 정도가 들었습니다. 물건 가액과 지분율에 따라 인지대 등이 달라지기 때문에 금액은 케이스마다 다를 수 있습니다. 법인으로 진행하면 이 비용 전액이 비용으로 공제되어 세금 부담이 줄어드는 장점이 있습니다.
Q. 공유자에게 우편만 보내면 연락이 오지 않을 때는 어떻게 해야 하나요?
A. 저도 이 물건에서 우편만으로는 아무 반응이 없었습니다. 공유물 분할 청구 소송을 접수하고 무변론 판결 선고 기일 통지서가 발송되고 나서야 비로소 공유자 측에서 연락이 왔습니다. 소송은 상대를 공격하는 수단이 아니라 대화를 이끌어내는 채널로 활용하는 개념입니다.
Q. 법인으로 지분 낙찰을 받으면 개인보다 세금이 유리한가요?
A. 취득세, 소송비, 우편비, 교통비 등 투자 과정에서 발생하는 모든 지출이 법인세 계산 시 비용으로 공제됩니다. 양도소득세 대신 법인세율(최대 22%)이 적용되는 구조라 단기 매도 시 세 부담이 달라질 수 있습니다. 다만 법인 운용 방식과 배당 구조에 따라 총세금은 달라지므로 세무사와 사전 검토를 권합니다.
Q. 수익이 800만 원 정도면 너무 작은 거 아닌가요?
A. 저도 처음엔 그런 생각이 들었습니다. 그런데 이 한 건을 통해 공매 입찰, 공유물 분할 청구 소송 접수, 부동산 처분금지 가처분 신청, 공유자 협상, 가처분 해제, 소유권 이전 전 과정을 직접 경험했습니다. 이 경험이 다음 물건에서의 협상력과 판단 속도를 올려줍니다. 작은 수익이라도 도전해야 더 큰 물건을 소화할 수 있는 기반이 생깁니다.
결론
지분 공매 물건은 권리관계가 복잡해 보여서 기피하는 분들이 많습니다. 그런데 제가 직접 겪어보니 복잡함의 실체는 대부분 "공유자와의 연락 문제"였습니다. 그리고 그 문제는 공유물 분할 청구 소송이라는 절차가 대신 해결해줍니다. 우편 한 장으로 변화가 없던 상황이 소장 한 장으로 달라지는 경험은, 해봐야 실감이 납니다.
거주자가 있는 물건이라도 그 사람의 사정을 이해하고 서로에게 이로운 방향을 제안하면, 감정 소모 없이 마무리되는 경우가 훨씬 많습니다. 세후 800만 원이 크지 않아 보일 수 있지만, 이 한 건이 쌓아준 협상 경험과 절차 이해는 그 이상의 가치가 있다고 봅니다. 아직 특수 물건이 어렵게 느껴진다면, 규모가 작더라도 일단 입찰해 보는 것을 권합니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=0OwOwsF1pJY&list=PLG-M8Ml9LY9M&index=7