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149만 원에 낙찰받은 토지를 5년 동안 그냥 묵혀뒀습니다. 그리고 마음을 먹은 지 딱 5개월 만에 700만 원에 팔았습니다. 4.7배 수익입니다. 솔직히 이건 저도 예상 밖이었습니다. 빠르게 팔아야겠다는 생각이 없었기 때문에 오히려 더 여유롭게 전략을 짤 수 있었고, 그게 결과적으로 잘 맞아떨어졌습니다.
낙찰가 149만 원, 이 물건을 고른 이유
경기도 광주에 있는 토지였습니다. 온비드 공매로 나온 물건이었고, 감정가 600만 원대에서 유찰을 거듭해 23%까지 떨어진 상태였습니다. 저는 136만 7천 원이 최저가일 때 입찰해서 경쟁자 한 명을 제치고 149만 원에 낙찰받았습니다.
지목은 전(田)이었지만 현황은 도로로 사용되고 있었습니다. 여기서 지목이란 토지의 주된 사용 목적을 국가가 공식으로 분류해 놓은 명칭입니다. 전은 농지에 해당하기 때문에 원칙적으로는 농지취득자격증명, 줄여서 농취증이 필요합니다. 그런데 지목이 전이더라도 실제 현황이 도로라면 농취증 없이도 소유권 이전이 가능합니다. 다만 절차상 농취증을 신청하면 해당 관청에서 "이 토지는 농지가 아님"이라는 반려 통지서를 내려주고, 그 반려 통지서를 가지고 등기를 진행하면 됩니다.
공유자는 세 명이었고, 그중 한 명이 국세를 체납해 그 지분이 공매로 나온 겁니다. 제가 취득한 건 그 체납자의 지분이었습니다. 토지 공매 물건은 대항력 있는 임차인 문제가 없기 때문에 권리분석이 상대적으로 단순합니다. 이 물건도 권리상 하자는 전혀 없었습니다.
토지이용계획 확인 결과 계획관리지역으로 분류되어 있었습니다. 계획관리지역이란 도시 외곽의 비도시지역 중 향후 도시 용도로 편입될 가능성을 고려해 관리하는 지역을 뜻하며, 건축이나 개발 행위에서 농림지역보다 자유롭습니다. 이런 복합적인 조건들이 겹치다 보니 일반 투자자 입장에서는 쉽게 접근하지 못하는 물건이었고, 그래서 23%까지 유찰됐다고 판단했습니다. 저는 그 진입장벽이 오히려 기회라고 봤습니다.
- 감정가 600만 원대 → 최저가 136만 7천 원 → 낙찰가 149만 원 (감정가 대비 약 23% 수준)
- 지목 전(田), 현황 도로 → 농취증 불필요, 반려 통지서로 소유권 이전 가능
- 공유자 3인 중 체납자 지분 취득 → 권리상 하자 없음
- 계획관리지역 지정 → 농림지역 대비 개발 자유도 높음
소송전략, 상대를 만나기 위한 수단으로만 썼다
2018년에 낙찰받고 5년을 그냥 뒀습니다. 크게 신경 쓰지 않았던 건 솔직히 금액이 작았기 때문입니다. 그 시기에 비슷한 소액 물건을 일주일에 일곱 개까지 낙찰받던 때였으니, 파일 속에 묻혀있던 거죠. 2023년이 되어서야 이 물건을 꺼내 들었습니다.
지적도와 네이버 위성지도를 확인해보니 인접 주택과 앞마당이 제가 낙찰받은 토지 일부를 넘는 것으로 보였습니다. 그 주택 소유자는 공유자가 아닌 별개의 이해관계인이었습니다. 그래서 공유물분할청구소송이 아닌 건물철거 및 부당이득청구소송을 선택했습니다. 부당이득청구란 법률상 원인 없이 타인의 재산을 이득한 경우 그 이익을 반환하도록 청구하는 것으로, 쉽게 말해 "내 땅을 무단으로 쓰고 있으니 그에 상당하는 돈을 내놓으라"는 청구입니다.
제가 소송을 진행한 이유는 딱 하나였습니다. 상대방을 법적으로 압박하거나 이기기 위해서가 아니라, 소장을 받은 상대방이 대응을 해야만 연락이 닿고 만남이 성사되기 때문입니다. 제가 직접 써봤는데, 이해관계인에게 먼저 연락해봤자 협의 테이블에 앉히기가 쉽지 않습니다. 그런데 소장이 한 장 날아오면 상황이 달라집니다.
부당이득청구처럼 금전채권을 구하는 소송에는 지참채무의 원칙이 적용됩니다. 지참채무란 채무자가 채권자의 주소지에 찾아가 이행해야 하는 채무를 말하며, 이 경우 원고인 저의 주소지 관할 법원에서 소송을 제기할 수 있습니다. 그래서 물건은 경기도 광주에 있었지만 소송은 서울남부지방법원에서 진행됐습니다(출처: 대한민국 법원 전자소송).
상대측은 변호사를 선임했고, 준비서면을 통해 두 가지를 주장했습니다. 하나는 경계를 객관적으로 확인해달라는 것이었고, 다른 하나는 점유취득시효 주장이었습니다. 점유취득시효란 20년 이상 평온하고 공연하게 타인의 토지를 자기 것처럼 점유해온 경우 소유권을 취득할 수 있다는 민법 제245조에 따른 권리입니다. 저는 이 주장을 정면으로 반박하기보다, 측량과 임료감정 신청이라는 객관적 절차를 통해 대응하는 방향을 선택했습니다. 임료감정이란 감정평가사가 해당 토지의 적정 임료를 산정하는 절차로, 법원이 인정하는 기준치가 됩니다.
조정성립, 5개월 만에 700만 원으로 마무리
2023년 4월 소장을 접수했고, 법원에서 조정에 회부한다는 결정이 났습니다. 조정에 회부란 판결로 다투기 전에 당사자 간 합의를 도모하는 절차로, 조정위원이 중간에서 쌍방의 주장을 들으며 합의점을 찾도록 돕는 방식입니다. 조정기일은 2023년 9월 1일이었습니다. 소장 접수부터 조정기일까지 약 5개월이 걸린 셈인데, 송달 기간과 조정기일 대기 기간이 그 대부분을 차지했습니다.
조정 자리에서 저는 감정가인 600만 원보다 높은 750만 원을 제시했습니다. 그쪽 변호사는 700만 원을 역제안했고, 조정위원이 "재감정을 신청하면 오히려 외곽 지역 특성상 감정가가 낮아질 수도 있다. 700만 원이 합리적으로 보인다"고 의견을 냈습니다. 제가 직접 경험해보니 조정위원이 양쪽 모두를 설득하는 이 과정이 생각보다 빠르게 마무리됩니다. 저도 700만 원에 동의했고, 그 자리에서 조정이 성립됐습니다.
조정 성립의 효력은 확정판결과 동일합니다(출처: 국가법령정보센터, 민사조정법 제29조). 조정 조서에는 2023년 10월 말까지 700만 원을 지급하고 동시에 소유권 이전 등기를 이행한다는 내용이 명시됐습니다. 그런데 굳이 10월 말을 기다릴 이유가 없었습니다. 9월 22일, 경기도 광주의 법무사 사무실에서 모든 서류를 제출하고 700만 원을 그날 바로 수령했습니다.
수익 구조를 정리하면 낙찰가 149만 원, 소송 비용 약 8만 원, 기타 제비용을 포함해도 총 투자금은 160만 원 안팎입니다. 매도가 700만 원. 4.7배 수익입니다. 5년을 묵혔다는 게 오히려 이상하게 보일 수도 있지만, 실제로 제가 행동을 개시한 시점부터 계산하면 5개월입니다. 낙찰 받아놓고 시간이 지났다고 수익이 사라지는 게 아니라는 걸 이번 물건이 명확하게 보여줬습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지분 공매 물건은 낙찰받아도 바로 팔기 어렵다고 하던데 사실인가요?
A. 일반 매매 시장에 바로 내놓기 어렵다는 건 맞습니다. 그런데 공유자나 이해관계인을 상대로 직접 협의하거나, 이번 사례처럼 건물철거 및 부당이득청구소송을 활용해 조정 테이블을 만들면 매도 경로를 만들 수 있습니다. 어렵다기보다 일반 물건과 다른 방식이 필요한 것입니다.
Q. 농취증 없이 지목이 전인 토지를 살 수 있나요?
A. 지목이 전·답·과수원이어도 현황이 실제 도로로 사용되고 있다면 농지에 해당하지 않기 때문에 농취증 없이 소유권 이전이 가능합니다. 다만 절차상 농취증 신청 후 관청으로부터 반려 통지서를 받아야 하며, 그 서류를 가지고 등기를 진행하면 됩니다.
Q. 소송하면 상대방과 관계가 나빠지지 않나요?
A. 소장의 목적을 "만남을 성사시키기 위한 수단"으로 설정하면 달라집니다. 무리한 금액을 요구하거나 감정적으로 대응하지 않고, 조정 자리에서 합리적인 금액으로 협의하면 상대방도 법적 부담을 덜기 위해 협조하는 경우가 많습니다. 이번 조정에서도 피고측 변호사가 700만 원 역제안을 한 것 자체가 협의 의지를 보인 것입니다.
Q. 점유취득시효 주장을 상대방이 하면 어떻게 대응하나요?
A. 점유취득시효가 인정되려면 20년 이상 평온·공연한 점유가 입증되어야 합니다. 이를 정면으로 다투기보다 측량을 통해 실제 침범 범위를 객관적으로 확정하고, 임료감정 신청으로 월 사용료 기준을 수치화하면 협의 조건이 명확해져서 오히려 조정에 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.
Q. 소송 비용이 많이 드나요?
A. 이 사례에서 소송 비용은 약 8만 원 수준이었습니다. 이해관계인이 한 명인 경우 인지대와 송달료를 합쳐 이 정도 규모입니다. 중간에 조정으로 소가 취하되면 일부 비용을 돌려받기도 합니다. 변호사 없이 직접 소장을 작성해 진행하면 비용이 더 낮아집니다.
결론
이번 물건이 제게 다시 확인시켜준 건 두 가지입니다. 첫째, 지분 공매 물건은 낙찰 후 시간이 지났다고 수익이 사라지지 않습니다. 제가 5년을 묵혔어도 마음을 먹은 뒤 5개월 만에 마무리했습니다. 토지는 그사이에도 부동산 가치의 흐름 안에 있었고, 오히려 감정가 이상에 팔 수 있었습니다.
둘째, 소송은 상대를 이기기 위한 도구가 아니라 이해관계인과 만나기 위한 절차입니다. 이 구분이 생각보다 결과를 많이 바꿉니다. 복잡해 보이는 물건일수록 진입하는 사람이 적고, 그 덕분에 낮은 낙찰가로 안전 마진을 확보할 수 있습니다. 경험이 쌓일수록 이 구조가 반복된다는 걸 느끼게 됩니다. 처음 도전한다면 소액 지분 물건부터 시작해 공매 절차와 권리분석, 조정 경험을 차례로 쌓아가는 순서를 권합니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=4eDQ1tX316g&list=PLG-M8Ml9LY9M&index=38