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반값짜리 토지라고 해서 무조건 좋은 물건일까요? 2019년에 경주의 답(논)을 1,330만 원에 낙찰받아 7개월 만에 2,000만 원에 매도했습니다. 그 사이에 소송도 있었고, 법원 출석도 했고, 서류도 우편으로 처리했습니다. 단순히 싸게 샀기 때문이 아니라, 구조를 이해하고 움직였기 때문에 가능한 결과였습니다.
감정가 2,200만 원짜리 토지를 1,330만 원에 낙찰받아 7개월 만에 2,000만 원에 매도했습니다. 소송까지 직접 진행했는데, 처음엔 솔직히 엄두가 안 났습니다. 그런데 막상 해보니 변호사 없이도 됐고, 오히려 세금도 한 푼 안 냈습니다.
농지취득자격증명, 선하지라도 발급 안 막힌다
경상북도 경주에 있는 이 토지는 지목이 답(畓), 즉 논으로 분류된 농지였습니다. 농지를 낙찰받으려면 농지취득자격증명이 반드시 있어야 합니다. 여기서 농지취득자격증명이란 농지법에 따라 농지를 취득하려는 사람이 실제 농업 경영을 할 의사가 있음을 지자체로부터 인정받는 서류입니다. 이게 없으면 낙찰을 받아도 소유권 이전 자체가 불가능합니다.
그런데 이 물건에는 한 가지 유의사항이 더 붙어 있었습니다. 토지 일부가 선하지라는 내용이었습니다. 선하지란 고압 송전선 철탑과 철탑 사이를 연결하는 고압선 바로 아래에 위치한 토지를 가리킵니다. 이용에 제약이 생기고 감정가 대비 가격이 낮게 형성되는 경우가 많습니다.
일반적으로 선하지라고 하면 농지취득자격증명 발급이 까다로울 것이라고 생각하는 분들이 많습니다. 저도 처음엔 그렇게 걱정했습니다. 그런데 제 경험상 이건 실제로 문제가 되지 않았습니다. 담당 읍면사무소에 서류를 제출하니 별다른 거절 없이 발급이 됐습니다. 선하지 여부는 발급 가부와는 별개 사안이었습니다.
또 하나, 위성지도와 로드뷰로 확인하니 이 토지는 부정형(不整形) 토지였습니다. 부정형 토지란 정사각형이나 직사각형처럼 반듯하지 않고 불규칙한 형태로 생긴 토지를 말합니다. 활용도 면에서 불리하게 작용할 수 있어 시세보다 낮게 평가받는 경향이 있습니다. 저는 지방 토지는 웬만하면 직접 임장을 가지 않고 위성지도와 로드뷰로 판단합니다. 이번에도 그렇게 했습니다.
공유물분할청구소송, 혼자 전자소송으로 진행했습니다
총 면적 2,245㎡ 중 224.5㎡, 딱 10분의 1 지분만 공매에 나온 물건이었습니다. 이런 지분 물건을 낙찰받으면 단독으로 처분이 불가능하기 때문에 나머지 공유자들과 협의하거나, 협의가 안 되면 법적 절차를 밟아야 합니다. 낙찰 후 등기부등본상 주소로 공유자 6명 전원에게 매매의뢰서를 우편으로 보냈습니다. 그런데 오랜 시간이 지나도 아무 연락이 없었습니다. 10년, 15년 전 등기된 주소라 현재 거주지가 다른 분들도 있었을 겁니다.
연락이 닿지 않을 경우에는 공유물분할청구소송을 진행해야 합니다. 공유물분할청구소송이란 공유 관계에 있는 부동산을 협의로 나눌 수 없을 때 법원에 분할을 요청하는 소송입니다. 쉽게 말해 내 지분을 법적으로 정리하기 위한 절차입니다. 소장을 2019년 9월에 직접 전자소송 시스템을 통해 접수했고, 변호사나 법무사 없이 혼자 진행했습니다.
소장 접수 두 달 후 화해권고결정이 내려졌습니다. 화해권고결정이란 법원이 판결 대신 양측에 화해를 권고하는 결정으로, 당사자 중 누구도 2주 이내에 이의를 제기하지 않으면 확정 판결과 동일한 효력을 갖습니다. 그런데 피고 6명 중 2명이 폐문부재로 결정문을 송달받지 못해 변론기일이 새로 잡혔습니다.
그 사이에 공유자 한 명으로부터 드디어 연락이 왔습니다. 통화를 나눠보니 이 토지에 상당한 애착이 있다는 게 느껴졌습니다. 아마 선조 대부터 내려온 땅일 가능성이 높아 보였습니다. 변론기일에 KTX를 타고 경주 법원으로 직접 출석했는데, 결국 피고 측은 아무도 나오지 않았습니다. 판사님은 다음 달 판결선고를 할 테니 제가 다시 출석하지 않아도 된다고 하셨습니다. 피고 중 한 명이라도 적극적으로 다퉜다면 소송이 훨씬 길어졌을 수 있습니다. 이 점은 지분 물건 투자 전에 반드시 감안해야 합니다.
- 우편 발송 → 무응답 → 전자소송 소장 접수 순으로 진행
- 화해권고결정 후 2주 내 이의 없으면 확정 판결 효력 발생
- 폐문부재 피고가 있으면 변론기일이 추가로 잡힐 수 있음
- 피고가 적극적으로 다투면 소송 기간이 크게 늘어날 수 있음
입찰가 설정, 농지는 더 보수적으로 잡아야 합니다
이 물건은 5번 유찰 끝에 감정가 2,200만 원의 절반 수준인 최저입찰가 1,100만 원으로 내려와 있었습니다. 시세를 확인해보니 2009년 실거래가가 평당 244,000원, 2015년에는 35만 8,000원까지 올랐는데 제가 입찰할 당시 최저가 기준 평당 가격이 약 16만 원이었습니다. 10년 전 가격보다도 낮게 형성된 상황이었으니, 입찰을 안 할 이유가 없다고 판단했습니다. 최근 실거래가 조회는 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 누구나 무료로 확인할 수 있습니다.
결과적으로 5명이 입찰한 가운데 1,330만 원에 낙찰을 받았습니다. 감정가 대비 낙찰가율은 60.4%였습니다. 낙찰가율이란 감정평가액 대비 실제 낙찰가의 비율을 말하며, 이 수치가 낮을수록 저가에 취득했다는 의미입니다.
그런데 여기서 한 가지 짚고 싶은 부분이 있습니다. 농지 지분 물건은 입찰가를 무작정 높게 쓰면 안 됩니다. 그 이유는 매도할 수 있는 거래 상대가 제한적이기 때문입니다. 일반 수요자들은 10분의 1 지분짜리 농지를 잘 사지 않습니다. 결국 공유자에게 팔거나, 협의가 안 되면 형식적 경매로 넘겨야 하는 상황이 올 수 있습니다. 형식적 경매란 법원 판결에 따라 공유 부동산 전체를 강제로 경매에 붙여 대금을 지분별로 나누는 절차입니다. 만약 이 경매에서 유찰이 반복되더라도 손해를 보지 않을 가격, 그게 입찰가 설정의 기준선이 돼야 합니다. 저는 이 기준선을 정하는 게 지분 투자에서 가장 어려운 부분이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 선하지 토지는 농지취득자격증명 발급이 어렵지 않나요?
A. 일반적으로 선하지라고 하면 발급이 까다로울 것이라고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데 제 경험상 선하지 여부는 농지취득자격증명 발급 가부와 직접적인 관련이 없었습니다. 담당 읍면사무소에 정상적으로 서류를 제출하면 발급받는 데 별다른 문제가 없었습니다. 물론 지자체마다 다를 수 있으니 사전에 문의해보시는 것이 좋습니다.
Q. 공유물분할청구소송은 변호사 없이도 혼자 할 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 저도 직접 대법원 전자소송 시스템을 통해 소장을 접수했고 변호사나 법무사를 따로 선임하지 않았습니다. 소송이라고 하면 어렵게 느껴지는 게 사실이지만, 전자소송 시스템은 24시간 인터넷으로 접수할 수 있어 생각보다 진입 장벽이 낮습니다. 다만 피고 측이 적극적으로 다투는 상황이라면 소송 기간이 길어질 수 있으므로, 그 가능성도 사전에 감안해야 합니다.
Q. 지분 토지를 낙찰받으면 매도하기 어렵지 않나요?
A. 일반 단독 소유 토지보다 거래 상대가 제한적인 건 사실입니다. 그래서 저는 최악의 경우 형식적 경매까지 진행됐을 때 유찰되더라도 손해를 보지 않는 가격을 기준으로 입찰가를 정합니다. 입찰가를 처음부터 보수적으로 잡으면 설령 매도가 늦어져도 손해를 막을 수 있고, 이 점이 지분 물건 투자에서 가장 중요한 리스크 관리 포인트라고 생각합니다.
Q. 공동입찰로 양도세를 줄이려면 어떻게 해야 하나요?
A. 양도소득세 기본공제는 1인당 연간 250만 원입니다. 배우자나 가족과 함께 공동으로 입찰하면 각자 250만 원씩 공제를 받을 수 있어 단기 수익에서도 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 단, 공동입찰을 처음부터 설계하지 않으면 이 혜택을 누리기 어려우므로, 수익이 250만 원을 넘을 것 같다고 판단되면 입찰 전에 미리 공동 명의 구조를 갖추는 것이 좋습니다.
결론
공매 지분 토지는 복잡해 보이지만, 핵심은 세 가지입니다. 농지취득자격증명 등 진입 요건을 미리 확인할 것, 공유물분할청구소송을 두려워하지 말 것, 입찰가를 보수적으로 설정해 리스크를 통제할 것. 저는 이 세 가지를 지키면서 7개월 만에 수익을 내고 마무리했습니다.
토지 투자가 어렵다고 느껴진다면, 어렵다고 생각하는 만큼 어렵습니다. 위성지도로 현장을 보고, 실거래가를 직접 조회하고, 소장을 전자로 접수해보는 것. 한 단계씩 직접 해보면 생각보다 빠르게 감이 잡힙니다. 다음 물건을 보실 때 이 사례를 기준점으로 삼아보시면 좋겠습니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=ujwtNUYpeRs&list=PLG-M8Ml9LY9M&t=1s